Dubai取消房产签证最低门槛：这一规则变化对全球投资者意味着什么

Joseph Boll — CEO & Founder, Frederick Capital

Dubai已取消两年期投资者居留签证的AED 750,000最低房产价值要求。本文清晰分析这一规则变化意味着什么、谁将受益，以及为什么这对全球资本配置至关重要。

作者：Joseph Boll
日期：2026年5月7日 · 新闻 · 阅读时间：6分钟

Dubai已取消两年期投资者居留签证的AED 750,000最低房产价值要求。以下是对这一规则变化意味着什么、谁将受益，以及为什么这对全球资本配置至关重要的清晰分析。

2026年4月30日，Dubai Land Department的Cube Center发布了一项规则变化，对全球房产投资者产生了重大影响。Dubai取消了两年期投资者居留签证的最低房产价值要求。此前，单独持有房产的业主必须持有价值至少为AED 750,000的房产，才符合资格；这一门槛现已被完全取消。

对于共同持有，新规将每位投资者的最低持有份额设为AED 400,000。这意味着，两名买家共同购买一套价值AED 800,000的房产，现在可以各自取得两年期居留签证——此前这种结构不符合资格标准。

背景：承压中的市场

这一政策变化的时机是经过审慎考虑的。Dubai住宅市场此前经历了五年的上涨行情，自2020年以来推动房价上涨超过70%；但在今年早些时候，该市场在区域地缘政治事件之后开始承压。3月住宅销售额下降近五分之一至约AED 37 billion，交易量则从约16,000笔降至13,000笔，创下疫情以来最大的单月降幅。期房交易约占全部交易的四分之三，下降幅度约为13%。

鉴于2026年预计有超过50,000套房产将在Dubai交付，政府需要一个需求侧催化剂。取消居留签证门槛正是这样的催化剂。

谁将受益

这项变化的受益者分为三个明确的类别。

此前持有房产价值低于AED 750,000门槛的现有房产所有者，现在可能首次符合居留资格。这为他们已经持有的房产带来了实质性的价值提升。

此前认为居留权益遥不可及的中端市场买家，现在有了一个更具说服力的额外投资理由。在高需求区域租金收益率经常达到每年6–9%的市场中，居留权益的加入实质性地强化了投资论据。

共同投资者——无论是家庭成员、商业伙伴还是共同投资人——现在都可以更高效地安排购买结构，让每一方以按比例更低的持有份额取得居留资格。

更广泛的意义

应将这一规则变化置于UAE政策演变的更广泛趋势中来理解。黄金签证（Golden Visa）项目要求以无抵押房产净值达到AED 2 million，换取十年期居留；该项目保持不变。两年期签证现在成为进入UAE居留体系的较低成本入口——是一个踏脚石，而不是上限。

对于正在构建全球流动性组合的投资者而言，UAE作为税务高效基地占据关键位置。该国不征收个人所得税、资本利得税或遗产税。加上属地税制框架和世界一流的营商环境，UAE仍是对高净值人士而言在结构上最具吸引力的司法管辖区之一。

Frederick Capital的观点

这是一项时机恰当且校准得当的政策干预。它没有削弱黄金签证的高端定位，只是扩大了覆盖基础。对于一直在考虑进行UAE房产投资、但因此前居留门槛而打消念头的客户而言，这一障碍现已被移除。对于已经参与市场的人来说，其现有资产的价值也已增加。

我们建议任何对UAE居留感兴趣的客户，都应根据这一变化重新审视目前持有的房产和投资计划。最大机会窗口——即政策刚刚放宽、市场情绪仍在复苏之际——通常都很短暂。

常见问题

Dubai两年期投资者居留签证的新最低房产价值要求是什么？

Dubai已完全取消针对单独持有者的两年期投资者居留签证最低房产价值要求。此前，房产价值必须至少达到AED 750,000。对于共同持有，每位投资者现在需要至少持有AED 400,000的份额才符合资格。

这一房产签证规则变化具体惠及哪些人？

主要有三类受益者：现有资产此前低于AED 750,000门槛的房产所有者；现在认为居留已触手可及的中端市场买家；以及能够更高效安排购买、让每一方以按比例更低的持有份额取得居留资格的共同投资者。

这一规则变化与现有黄金签证项目有什么关系？

这一两年期签证现在作为进入UAE居留体系的较低成本入口，发挥踏脚石的作用，而不是取代黄金签证。黄金签证项目要求以无抵押房产净值达到AED 2 million，换取十年期居留；该项目保持不变。

根据Frederick Capital的分析，为什么现在实施这一政策变化？

这一时机是有意安排的，是为了应对Dubai住宅市场在今年早些时候承受的压力，包括销售额和交易量的显著下降。鉴于2026年预计有超过50,000套房产交付，政府可能需要一个需求侧催化剂来刺激市场，而这项政策正是为了提供这一催化剂。

Frederick Capital如何帮助我理解并利用Dubai新的房产签证规则？

Frederick Capital可以就这些新规则如何影响您的投资策略和居留目标提供专业指导，帮助您审视目前持有的房产以及未来的投资计划。我们提供个性化建议，帮助您把握这一UAE居留机会窗口。如需开始沟通，请通过Frederick Capital联系页面联系我们。