去除签证因素：评估黄金签证城市作为纯粹房产投资的表现

2026-08-01

Joseph Boll — CEO & Founder, Frederick Capital

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如果去除签证因素，哪些黄金签证城市实际上是表现最佳的房产投资市场？一项新分析显示，海湾市场领先于南欧。

“黄金签证”的卖点一直是一项捆绑交易：您购买一处房地产，而政府将居留许可附加在该房产契据上。多年来，欧洲居留的巨大吸引力使投资者忽视了所购房产的基本面。签证才是产品；房产不过是入场价格。

然而，随着投资移民格局在 2026 年发生剧烈变化，这种捆绑式思维正变得越来越危险。Spain 已完全关闭其黄金签证。Portugal 已将房地产投资移出其项目。Greece 已将核心区域的门槛提高至 €800,000。

当签证这一组成部分被取消或受到限制后，还剩下什么？一处位于外国市场的房地产。现在是时候不再把这些资产视为移民工具，而是将其作为纯粹的房产投资来评估了。

全球房产排行榜分析

IMI 的 Global Property Scoreboard（GPS）近期分析正是这样做的：它去除居留许可因素，仅依据收益率、价格走势、流动性、成本和宏观因素等投资价值，对七个主要黄金签证城市进行评分。

这些结果颠覆了投资移民行业传统的营销叙事。若仅依据房产基本面进行评判，广受欢迎的欧洲城市反而落在榜单底部，而海湾市场则明显领先。

底部梯队：南欧

Athens、Lisbon 和 Madrid——黄金签证时代的历史性巨头——在 GPS 分析中得分最低。

• Athens（得分：+2）： 尽管凭借 €250,000 的用途转换例外，Athens 仍是欧洲最后几个主要房地产路径之一，但其纯粹房产基本面表现欠佳。收益率受到压缩，治理和宏观经济指标拖累了其整体投资表现。
• Lisbon（得分：+4）和 Madrid（得分：+6）： 这些城市的黄金签证房地产路径现已关闭。持有这里房产的投资者持有的是纯粹的房地产。尽管需求仍然稳定，但较高的往返交易成本，以及高额的房产税和资本利得税，严重限制了净回报。

中部梯队：地中海岛屿

Limassol（Cyprus）和 Valletta（Malta）处于中间位置。

• Valletta（得分：+18）： Malta 的表现出人意料地好，这得益于较低的持有成本，以及由其庞大的 iGaming 和金融科技行业带动的独特需求基础。然而，核心地段的价格在过去十年大幅上涨，意味着如今的入场价格已不再便宜。

顶部梯队：海湾地区

若仅依据房产基本面进行评估，海湾市场在排行榜上占据主导地位。

• Dubai（得分：+21）： Dubai 提供出色的毛收益率（公寓通常接近 7%），并拥有极为有利的零税环境（无所得税、房产税或资本利得税）。不过，由于供应风险，其得分略受影响：期房销售占主导地位，而新建房源的供应管线仍然十分庞大。
• Abu Dhabi（得分：+30）： Abu Dhabi 成为无可争议的领先者。它与 Dubai 一样拥有零税环境和与美元挂钩的货币，但其供应管线管理得更加严格，从而降低了供应过剩风险。往返交易成本约为 6%（为所分析城市中最低），加上稳健的收益率，使其成为所分析七个城市中最强的纯粹房产投资选择。

战略要点

这组数据为 2026 年的高净值人士带来了一项重要启示：不要让对签证的渴望迫使您投资于一项欠佳的房地产投资。

如果您的首要目标是资本增值、收益率和税务效率，那么海湾市场——尤其是 Abu Dhabi 和 Dubai——在客观上优于南欧。此外，这些投资还可以与 UAE 黄金签证相结合（要求投资 AED 2 million / ~$545,000），从而在零税管辖区取得长期居留。

然而，如果您的首要目标是进入欧洲——可能是受到欧盟近期最后通牒的影响，该最后通牒威胁要限制加勒比护照的申根通行权——您必须接受这样一个事实：您首先购买的是签证，其次才是房产。在 Greece 等市场，€250,000 的用途转换路径是一项非常有效的移民工具，但应将其视为移民支出，而不是高收益房产投资。

在 Frederick Capital，我们坚持将移民策略与投资策略分开。通过了解您所购资产的真实基本面，您可以构建一个同时带来流动性和真正财务回报的全球投资组合。

常见问题

问：2026 年，哪个黄金签证城市提供最佳的纯粹房产投资回报？

答：根据 IMI 的 Global Property Scoreboard 分析，Abu Dhabi 以 +30 的得分位居纯粹房产投资之首，其次是 Dubai（+21）。两者都受益于零税环境、与美元挂钩的货币以及强劲的收益率。南欧城市——Athens（+2）、Lisbon（+4）和 Madrid（+6）——由于收益率受到压缩、交易成本高以及资本利得税较高，得分明显较低。

问：2026 年，Athens 是否仍值得为 Greece 黄金签证进行投资？

答：通过 €250,000 的商业用途转住宅用途例外，Athens 仍是一项可行的移民工具。然而，作为纯粹的房产投资，其得分表现欠佳——收益率受到压缩，宏观经济指标疲弱。投资者应将 Greece 黄金签证视为能够带来申根居留的移民支出，而不是高收益房产投资。

问：为什么 Abu Dhabi 的房产投资表现优于 Dubai？

答：两座城市都拥有零税环境和与美元挂钩的货币。然而，Abu Dhabi 的供应管线管理得比 Dubai 严格得多，从而显著降低了供应过剩导致价格和收益率承压的风险。在所分析的七个城市中，Abu Dhabi 的往返交易成本也是最低的（约 6%），从而改善了净回报。

问：我能否同时获得 UAE 黄金签证和强劲的房产回报？

答：可以。UAE 黄金签证要求最低 AED 2 million（~$545,000）的房产投资，并在零税管辖区授予为期 10 年、可续期的居留。结合 Abu Dhabi 或 Dubai 强劲的收益率基本面，这是少数能够真正使移民收益与投资基本面相一致的投资移民选择之一。

问：Frederick Capital 如何帮助投资者将移民策略与投资策略分开？

答：Frederick Capital 提供独立建议，将移民规划与房产投资视为两个不同的决策。我们帮助客户识别哪些项目能够带来真正的移民价值，并分别评估哪些房地产市场拥有最强的基本面——这样您就不会为签证支付过高价格，也不会在房产投资上表现不佳。在此预约咨询。

参考资料

1. Szabolcs, N.（2026 年 7 月 24 日）。How Seven Cities Behind the Big Golden Visas Score as Pure Property。IMI Daily。2. Coates Global（2026 年 7 月 27 日）。What the July 2026 EU ultimatum means for Caribbean citizenship by investment programmes。