希腊黄金签证申请量下降39%——积压申请减少为何可能是好消息
Joseph Boll — CEO & Founder, Frederick Capital
2026年希腊黄金签证申请量下降39%，但决定正在加快，积压申请正在减少。以下是投资者目前应了解的事项。
标题中的数字十分醒目：与2025年同期相比，2026年前七个月希腊黄金签证申请量下降了39%。但对于正在考虑欧洲居留路径的投资者而言，更重要的故事并不是需求崩溃，而是希腊终于开始处理其历史上最大的弱点之一：申请处理积压。[1]
根据所报道的希腊移民部数据，2026年1月至7月期间提交了3,086份新申请，而2025年同期为5,028份。在同一期间，作出的决定数量超过了新提交的申请数量，使所报告的积压案件从2025年初的超过52,000宗，减少至2026年7月底的29,273宗。[1]
对于过去因漫长等待和行政不确定性而将希腊排除在外的家庭而言，这一点非常重要。
正确的解读并不是希腊变得不再有吸引力，而是该项目正从一个高申请量、低门槛的房地产市场，转变为一条更加精选、运营管理也更可控的欧洲居留路径。
申请量为何下降
申请提交量的下降，是在2024年9月希腊黄金签证进行重大重新设计之后出现的。曾经在雅典和Piraeus吸引大量申请的€250,000房产路径，被分层体系取代。
| 投资路径 | 最低投资额 | 主要条件 |
|---|---|---|
| 高需求房产区域 | €800,000 | 适用于雅典、Thessaloniki、Mykonos、Santorini及较大的岛屿；一套面积至少为120平方米的房产。 |
| 希腊其他地区 | €400,000 | 一套面积至少为120平方米的房产。 |
| 商业用途转住宅用途 | €250,000 | 在提交黄金签证申请前，必须完成用途变更。 |
| 受保护建筑修复 | €250,000 | 在五年续期节点必须符合修复条件。 |
| 其他金融路径 | €500,000起 | 政府债券、银行存款、证券以及某些租赁选择可能符合条件，但须遵守项目条件。 |
旧市场高度集中于雅典价格较低的住宅单元。将Attica的主要门槛提高至€800,000，必然会减少申请量。这是需求重新定价，而不是国际兴趣已经消失的证明。[1]
2024年的公告还引发了一轮申请潮，投资者希望按照原有门槛确保资格。将2026年与这一异常高位时期进行比较，可能会让下降看起来比实际更为剧烈。
€250,000用途转换路径如今处于核心位置
最重要的变化不仅在于申请人数，还在于投资方式。€250,000的商业用途转住宅用途路径如今已成为该项目的重心。[1]
该路径允许对已从商业用途转换为住宅用途的房产进行合资格投资。这不同于单纯购买一套价格较低的公寓。用途转换必须在提交签证申请前完成，而且该房产必须满足该路径的法律条件。[1]
这一细节很重要。市场上面向投资者推广的项目储备正在增加，但投资者不应假定预订一处房产，或购买一处仍在建设中的房产，就会自动形成符合资格的黄金签证申请文件。法律和技术尽职调查仍然不可或缺。
| 投资者目标 | €250,000用途转换路径是否可能适合？ | 应核查的事项 |
|---|---|---|
| 以当前希腊最低门槛取得欧洲居留 | 如果有已完成且合规的用途转换房产，通常可以考虑 | 完成状态、产权、规划合规性以及路径资格 |
| 在雅典或高端岛屿购置家庭住房 | 通常不是自然匹配的选择 | 适用于目标房产的€800,000档位和120平方米要求可能更为相关 |
| 租金收入策略 | 需要谨慎建模 | 黄金签证房产不得用于短期出租；长期出租的经济性应当独立成立 |
| 低度参与的被动投资 | 不一定 | 开发商质量、物业管理、流动性和退出策略都需要审查 |
积压申请正在减少，因为系统已经发生变化
多年来，希腊项目最大的挑战并不是其吸引力，而是行政管理。文件积累的速度超过主管机关的处理能力，给已经投入资本的投资者造成了不确定性。
当前数据表明，系统正在朝正确方向发展。分散化已将申请分流至单一、负荷过重的雅典办公室之外。此外，Law 5275/2026于2月生效，将新案件自动分配给排队时间最短的办公室。[1]
该法律还解决了一个令投资者尤其困扰的问题：五年居留许可期限如今从居留卡签发之日起计算，而不是从原始申请提交日期倒推计算。换言之，行政延误不应再消耗投资者付费取得的居留期限。[1]
这是一个具有实际意义的改善。
这对考虑希腊的家庭意味着什么
对于希望拥有房产、享受地中海生活方式选择，并且在维持许可期间无需满足最低实际居住要求的家庭而言，希腊仍然是最具吸引力的欧洲居留项目之一。对于希望拥有真正的欧洲家园、但不打算全职搬迁的投资者而言，该项目尤其值得关注。
但重要的是，要理解希腊是什么，以及它不是什么。
希腊黄金签证是一种居留工具。它提供在希腊生活以及在申根区旅行的路径，但须遵守项目规则。它不会提供即时的欧盟护照。希腊公民身份通常要求真实居住、税务居民身份、七年的实际居住、语言能力以及其他法律要求。[2]
因此，每个家庭都应明确自己希望获得的结果。
| 如果您的真实目标是…… | 希腊黄金签证可能是…… | 但也请考虑…… |
|---|---|---|
| 灵活的欧洲Plan B | 有力的候选方案 | 维持要求和房产投资质量 |
| 欧洲房产和生活方式基地 | 高度相关 | 适用于您所需要房产的€400,000或€800,000地区门槛 |
| 未来的欧盟公民身份路径 | 可能的基础 | 您是否真的愿意搬迁、成为税务居民并满足入籍归化条件 |
| 单纯的旅行通行便利 | 可能超出您的实际需要 | 另一种公民身份或非欧盟居留路径是否能更直接地满足目的 |
拟议的组合房产路径尚未开放
此外，近期也有人讨论一个潜在的新类别：只要房产用于长期出租，便允许将合资格投资分散至多处房产。该类别出现在8月发布的Greece’s National Housing Policy Strategy 2026–2035中。[1]
然而，它仍然只是一个提案，不是现行的黄金签证路径。目前没有最终的立法框架，也没有达成一致的最低投资额或已确认的运营条件。
这提醒我们投资移民领域中的一个重要原则：不要基于公告、传闻或未来承诺进行投资。只有在路径已依法生效、房产或基金符合资格，并且文件已经由具备适当资质的顾问核实后，才进行投资。
Frederick Capital的观点
2026年的希腊市场更为精选，但也可能更健康。较低的申请流入量、更快的裁决速度、不断减少的积压，以及更清晰的案件分配机制，营造出一种环境：准备充分的申请，可能比积压高峰时期更可预测地推进。
对于合适的投资者而言，希腊仍然是一项严肃的欧洲居留选择。当一个家庭希望将合法的欧盟立足点与真正的房产决策结合起来时，该选择尤其具有吸引力。如果客户希望通过完全远程的路径取得欧盟护照，或期待购买房产即可轻松产生租金收入，则该选择不太适合。
这项投资必须在黄金签证之外也具备合理性。家庭必须了解如何维持许可。长期规划必须区分居留权、税务居民身份和公民身份。
要评估希腊黄金签证是否适合您的家庭，并将其与Portugal、Bulgaria及其他欧洲路径进行比较，请预约 Frederick Capital 的私人咨询。我们将帮助您一并评估居留策略、投资和实际要求。
重要提示：本文仅供一般参考，不构成法律、移民、税务或投资建议。项目门槛、房产资格和处理条件可能发生变化。在承诺投入资金之前，请获取当前适用的受监管建议，并完成独立的投资尽职调查。
参考资料
[2]：Szabolcs Nagy，《Every Golden Visa Still Open in Europe in 2026》，IMI Daily，2026年3月13日